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普信财经下午茶:中国房地产市场是否还存在投

  编前语:经济压力持续加大,中国房地产市场接下来将如何发展再次成为当前热议领域。《普信财经下午茶》特别推出了“不动产专题”,为广大投资者从宏观到微观、从过去到未来,详细剖析中国房地产市场的发展机遇,带您读懂中国房地产行业以及其蕴藏的投资机遇。“不动产”系列专题第一期,普信资产邀请到经济学博士、征和鼎新金融研究院院长尼楚君,为我们带来房地产市场投资机会的分析和展望。

  当前房地产政策总基调是 “坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。“房住不炒”是中央领导小组于2016年底在中央经济工作会议上首次提出,之后几年一直保持该基调不变,尤其2019年,从两会到年底中央经济工作会议的历次会议中,多次重申此基调。

  “房住不炒”提出背景主要有两方面的考虑:一方面从对实体经济的影响考虑,房地产过热,市场预期房价永远是涨的,资金过多流入房地产,各行各业都跨入房地产领域,第二产业中各省工业数据占比不超过20%,经济结构畸形发展,对实体经济造成了较大冲击;另一方面从系统性金融风险考虑,房地产过热引发系统性金融风险快、直接且深远,这缘于房地产产业链与金融相互依存度较高。

  对房地产政策调控一直是作为调控经济发展的工具,所以我们可以直观看到房地产政策调控与经济发展变化有直接关系,即经济过热,采取紧缩政策;经济衰退,采取宽松政策。国家主要通过利率政策、信贷政策、限购政策、限售政策、限价政策、税收政策、房企融资政策、土地政策、住房保障政策等九大类政策多种政策工具来进行房地产调控,且细化政策工具及组合越来越多。

  第一阶段,从1980年到1998年,房地产市场发展萌芽期,房地产政策也处于摸索阶段,对经济拉动作用不明显,但土地法、房企、交易所的出现为之后发展奠定基础。

  第二阶段,从1998年到2003年,房地产政策采取宽松政策,为应对亚洲金融危机,促进经济增长。调控效果,房地产销售面积和销售额年复合增长率分别为23.11%和29.10%。

  第三阶段,从2003年到2008年,房地产政策采取趋紧政策,为防止中国加入世贸组织后经济过热。调控手段较为柔和,房价持续上升。此阶段,2005年新旧“国八条”的提出,此后,又推出“国六条”、“国四条”,但调控效果不显著。

  第四阶段,从2008年9月到2009年12月,房地产政策宽松,为应对全球金融危机;调控效果显著,房价在6个月内累计上升17.5%。

  第五阶段,从2009年12月到2014年3月,房地产政策从紧,主基调是“遏制房价快速上涨”,以解决因房地产过热严重影响到民生发展问题;但中间为应对中国经济增速破8的局势,房地产政策略松,房价累计上涨百分之十以上。

  第六阶段,从2014年4月到2016年12月,房地产政策全面宽松,以应对经济增长跌破7的压力;调控效果,房价累计上涨36.9%,但政策滞后性较明显。

  第七阶段,从2016年12月底至今,房地产政策调控力度越来越紧,主基调房住不炒、因城施策,防止系统性风险、去杠杆,保证经济发展质量,保障房地产市场健康发展。

  疫情出现后到全球疫情大流行,原油暴跌,美股多次熔断,全球大部分国家资本市场都出现问题,各国不断推出甚至有些国家无底线推出财政政策、货币政策各种手段救市,让整个资本市场陷入深度恐慌和迷茫,这时我们对房地产市场担心分为两极:一极是宽松政策是否会带来房地产价格非理性上涨;另一极是全球资本市场波动会不会引发中国房地产泡沫的破灭,像08年全球金融危机导火索两美的破灭,像日本房地产泡沫破灭。那么,疫情后房地产未来在哪里?房地产政策会不会发展转变?

  到目前为止,我们没有看到房地产政策总基调发生调整,但这不代表政策会限制房地产发展,为什么这么看?我们首先要厘清房地产发展多重矛盾均衡问题:

  一是促增长与防范系统性风险之间矛盾均衡。中国经济要增长且要高质量增长,但不能引发系统性风险。房地产作为经济发展支柱地位没有变,但不能对于风险较大的,信用薄弱环节给予政策支持。

  二是土地财政与地方政府债务之间矛盾均衡。当前土地财政仍是各地方财政收入主要来源,但由其引发的地方政府债务风险也是当前防范的首要任务。如何做到两者之间发展平衡,这决定了房地产需要健康运行。

  三是房地产业与经济结构调整之间矛盾均衡。房地产业是经济发展重要组成部分,但单一经济结构会带来经济发展脆弱性。如何调整这两者之间发展平衡,这同样要求保证地产回归理性,推动助力其他工业产业发展,保证总基调不变。

  在厘清当前主要矛盾,我们就对国家总基调理解更为深刻,那么政策是否会限制房地产发展?地产投资到底还有没有未来?对于这些问题我们从几个方面把握,并以此判断疫情后房产政策怎么走。

  第一,房地产支柱地位短期不会被其他产业替代。这主要是因为房地产是城市群发展和城镇化推进有力支撑。房地产的支柱作用还会至少有15年到20年,表现出非常有力的支撑,这个有力的支撑是伴随着中国城镇化高速发展阶段特征的。到了线%左右,支撑力是要下降的,这是其他发达经济体都经历的过程,中国这一阶段还远远没有走完,所以对这段也要特别珍惜。要让房地产这个概念之下作为国民经济支柱作用的业界潜力,合乎逻辑地释放出来。

  第二,房地产回归理性发展,投机机会丧失但投资机会仍在。紧的政策是挤泡沫的过程,疫情发生再一次挤压了投机性行为,但优质的投资仍在,房地产市场供给面需求面仍存在,这个产业仍然需要发展,只是更加理性。在这一过程中,没有专业能力、金融风险高的、流动性风险高的企业都将会被市场淘汰,但有发展潜力的企业仍然会支撑房地产健康运行,行业集中度将进一步提升。

  第三,尤其是全球疫情下的市场恐慌,资产往往会出现低估,这为投资带来一定的机会。恐慌情绪急增,避险成为当下选择。这时市场会出现资产被低估,或者优质资产及企业缺乏运行资金,都会成为新的投资机会。

  第四,消费升级会对房地产产生新的需求。房地产市场目前进入了政策和房价双稳的周期,总体上告别了住房的严重短缺时代,但人们随着物质生活水平提升,对住房美好生活的需求也在升级,新的住房需求升级将会成为下一阶段房地产新市场。

  第五,新基建及智慧城市从供给侧赋能房地产。中国进行数字经济发展时代,城市及基础设施建设都将在高新技术支撑下进行转型升级,尤其是新基建和智慧城市的发展,都将从供给侧赋能房地产业,推动其转型升级,高质量发展,以满足消费升级所需。(本文来自商业电讯)

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